Centri Commerciali in Italia: Progetti Futuri e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il mercato dei centri commerciali in Italia si conferma in una fase di maturità, con un incremento dei progetti in cantiere per il triennio 2026-2028. Sono previsti nove nuovi sviluppi, di cui quattro nuove aperture in località strategiche come Cantù, Torino, Brescia e Messina. Oltre a queste, sono in programma cinque ampliamenti di strutture esistenti, tra cui Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti verranno completati, si prevede un aumento dello stock totale di centri commerciali dello 0,4%.

Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Negli ultimi dodici mesi, sono stati inaugurati importanti strutture come il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre 52.800 mq di superficie lorda affittabile, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. Inoltre, l’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo un intervento di riqualificazione. La chiusura di un solo centro commerciale in questo periodo è in linea con il trend positivo di 2-4 aperture annuali, mantenendo un saldo positivo nel settore.

Un aspetto significativo del mercato attuale è l’orientamento verso la riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che verso nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati registrati 13 interventi di ampliamento e riapertura. I tassi di vacancy si mantengono su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%. Tuttavia, nei centri provinciali il tasso sale all’8,3% e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

La maggior parte dei centri commerciali, circa il 67%, ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, una statistica simile a quella della Germania, dove il 64% dei centri ha un’età comparabile. Sono stati condotti studi sui bacini di utenza e sui tempi di permanenza dei visitatori. I factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza media di 77 minuti. I centri commerciali, invece, raggiungono la stessa percentuale entro 17 km, con una permanenza media di 56 minuti, mentre i retail park, che si trovano entro 19 km, registrano visite più mirate della durata di 46 minuti.

Negli ultimi tre anni, la permanenza media dei visitatori è aumentata di 4,5 minuti, con un miglioramento in sette centri su dieci. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. Oggi, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti evidenziano la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione e consumo per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite. È una condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Sebbene il nostro stock abbia la stessa anzianità di quello tedesco, in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma cosa riqualificare».